Obiettivo reddito – Btp, meglio il nuovo “Valore” o un tasso fisso? L’alternativa di puntare su un immobile. E altro ancora


Esordisce una nuova generazione di Btp. Quanto è attraente in questa fase? Rispondiamo inoltre a un quesito sempre più sollecitato dai piccoli e medi risparmiatori: investire o disinvestire dalle case per affitto turistico? Infine un bond, un’azione “high dividend” e un Etf per chi cerca rendimento.

Il report della domenica

Immagine da: www.publicdomainpictures.net

A forza di immettere sul mercato nuove versioni di titoli di Stato italiani si rischia di provocare confusione. Quanti investitori conoscono le effettive differenze fra Btp, Btp “Green”, Btp “Short Term”, Btp “Futura”, Btp “Valore”, Btp Italia, Btp€i, Cct€u, Ctz e Bot? C’è davvero da perdersi. Inoltre solo noi offriamo una gamma così diversificata di strumenti. Scontata ormai questa mischia, facciamo il punto sui tassi fissi e lo facciamo utilizzando lo strumento base di riferimento, ovvero il relativo future “long term” (relazionato a Btp con scadenza residua 8,5 -11 anni).

Questo il grafico di riferimento (da ProRealTime) e i ragguagli per individuarne i possibili trend.

L’area dei 117 è il primo obiettivo che va difeso nell’andamento rialzista in atto da marzo. L’impostazione per il derivato è positiva ma vari indicatori tecnici segnalano un netto ipercomprato. Sei sedute verdi consecutive non si registravano da tempo e la rottura al rialzo del rilevante triangolo originatosi a febbraio rappresenta una riprova di forza, così come la rottura della media mobile a 200 periodi. I Btp sono bene impostati, anche se è ora prevedibile una fase di volatilità.

I livelli da monitorare per il future

Resistenza

118,57

Supporto

115,6

► Btp “Valore” e i suoi concorrenti

La tipologia

Titolo di Stato a tasso fisso con cedole crescenti (“step-up”). Prevede un premio fedeltà per chi lo detiene fino a scadenza

Le cedole

3,25% per il primo e secondo anno e 4% per il terzo e quarto anno

Scadenza

4 anni (13/6/2027)

Isin

IT0005547390 (per il collocamento)

Taglio minimo

1.000 euro

Collocamento

Da lunedì 5 a venerdì 9 giugno (ore 13.00), salvo chiusura anticipata

Premio fedeltà

0,5% ma solo per chi acquista il titolo durante i giorni di collocamento e lo deterrà fino al rimborso

Il rendimento a scadenza

3,625% annuo lordo – 3,17% netto. Comprendendo il premio fedeltà sale al 3,735% lordo

I concorrenti

È evidente che chi punta su uno “step-up”, pur così particolare, deve effettuare un confronto solo con dei tassi fissi su identica scadenza (che comportano l’onere di commissioni bancarie, mentre il nuovo “Valore” è emesso sul Mot con costi zero). Nel caso specifico si tratta di:

● Btp 0,85% Ge27 (Isin IT0005390874): quota sui 91,7 Eur con rendimento lordo 3,33%

● Btp 2,20% Gn27 (Isin IT0005240830): quota sui 95,7 Eur con rendimento lordo sul 3,4%

Btp 2,65% Dc27 (Isin IT0005500068): quota sui 96,9 Eur con rendimento lordo sul 3,45%

Quindi…

Il “Valore” si assesta leggermente sopra gli equivalenti tassi fissi. L’aspetto più positivo sta però nella cedola del 4% per il terzo e quarto anno, in prospettiva maggiore di quella che sarà l’inflazione nel 2026 e nel 2027

► Meglio i Btp o l’acquisto di una casa?

C’è chi ha un portafoglio di Btp e dice: “Penso che li venderò e acquisterò un immobile da mettere a rendita”. C’è chi ha una casa e all’opposto pensa: “Basta! Ritengo che venderò e investirò in titoli di Stato”. L’antitesi è evidente, così come la confusione. Iniziamo allora un viaggio su questo fronte, che in realtà è difficile sintetizzare con un confronto semplice e diretto, date le infinite variabili in gioco sul fronte immobiliare.

Ipotizziamo allora dei casi “bloccati”, ovvero con limitate variabili sul fronte del mattone. Iniziamo dal caso più semplice, quello dell’affitto turistico di una casa al mare mediante intermediazione strutturata (Airbnb o portali similari).

Alloggio acquistato nuovo con capitale interamente proprio

Bisogna ottimizzare importo (e quindi dimensioni) al potenziale reddito della località. Attenzione ai costi e agli aspetti fiscali: occorre lavorare con un budget ben preciso per tali voci e tale da escludere oneri imprevisti

Alloggio acquistato nuovo con in parte capitale derivante da mutuo

Assolutamente sconveniente nella fase in corso

Alloggio già di proprietà

Quasi sempre va riammodernato e riammobiliato: si tenga poi conto dell’origine del possesso (acquisto – eredità o altro), che può variare il rendimento atteso. Se non si è investito del capitale proprio è evidente che i margini di redditività possono essere più favorevoli

Scelte successive altrettanto importanti:

Determinare il tipo di clientela a cui ci si vuole rivolgere in prevalenza: è una valutazione decisiva per non sbagliare

La località ipotizzata ha un’effettiva domanda in crescita e soprattutto qual è il livello dei prezzi della potenziale offerta concorrente?

Meglio scegliere abitati con doppia stagione (estate e inverno), il che ne limita la scelta ma ne aumenta la redditività. E dove l’offerta alberghiera sia carente. I peggiori nemici dell’affittanza turistica sono le lobbies locali. Meglio evitarle il più possibile

La disponibilità di un parcheggio auto riservato è fondamentale

Valutare l’offerta di servizi aggiuntivi (trasporti pubblici – spiagge attrezzate o libere – ristoranti e soprattutto centri commerciali)

Procedere a passi lenti, valutando tutte le variabili in gioco

La qualità delle prestazioni e la pulizia sono fondamentali nel successo, perché la clientela dispone di forum specifici, dove i giudizi possono essere pesanti

Strutturare una politica commerciale che tenga conto delle stagionalità e delle tante variabili in gioco

Attenzione ai costi di manutenzione: preferibile disporre di fornitori convenzionati

Il prezzo di acquisto dell’immobile è fondamentale (c’è un target indicativo che lo fissa sui 200.000 euro al massimo) ma si deve tenere anche conto degli eventuali trasferimenti del proprietario dal suo luogo di residenza a quello di possesso dell’attività turistica: comportano tempi e costi

L’offerta di immobili nuovi ma a bassi prezzi (50.000 – 100.000 euro) sta crescendo: non ci si faccia attrarre appunto dal fattore prezzo ma si valutino tutti gli oneri aggiuntivi. Inoltre spesso queste case sono dislocate in località remote, poco conosciute da un punto di vista turistico

Un modo molto semplice per migliorare la redditività? L’utilizzo da parte del proprietario dell’immobile durante le stagioni morte

Si tenga conto di certi costi fissi: “fee” dell’intermediario, tasse locali, tassa di soggiorno, assicurazione dell’immobile e degli occupanti, rifiuti, ecc. ecc.

La burocrazia specifica ha un suo peso: rapporti con l’intermediario, con i clienti, con la Questura (in caso di assenza di intermediario) e con il Comune di competenza

Inevitabile effettuare ora un confronto fra le due opzioni: allora Btp o immobili da locazione?

Appartamento da affittanza turistica

Btp

Redditività

Fra il 3 e il 4,5%, al netto di tasse e costi. Un’abile gestione può portare a rendimenti anche maggiori

Dal 4% (scadenze decennali) al 4,5% (scadenze ventennali)

Punti forti

Scommettere sulla rivalutazione dell’immobile nel medio termine. Possibilità di utilizzo a scopo personale dell’appartamento

Rendimento garantito senza nessun onere di tipo burocratico

Punti deboli

E’ un lavoro cui bisogna dedicare tempo e impegno

Minore flessibilità dell’investimento e rischi comunque di natura finanziaria

A chi si presta

A chi voglia costruire un’attività da sviluppare nel tempo

A chi non desideri occuparsi dei propri investimenti

Fiscalità

Preferibile aprire la partita Iva con il supporto di un consulente

Tutto viene svolto dall’intermediario bancario

In un prossimo report ci occuperemo dell’affitto di una casa in montagna, che ha caratteristiche un po' diverse.

► Il bond della settimana

Denominazione

Pemex 5,5% Fb25

Emittente

Petroleos Mexicanos

Borsa

Tlx

Isin

XS0213101073

Tipologia

Senior tasso fisso

Valuta

Eur

Rating

BBB

Scadenza

24/2/2025

Taglio

10.000 Eur

Rendimento lordo in corso

5,7%

Ultima quotazione

99,27 Eur

Scambi

Rilevanti

A chi si adatta

Chi accetti un pò di rischio di un emittente dei Paesi emergenti (Messico) su una scadenza però corta

Punti forti

Rendimento – Vita residua breve

Punto debole

Società petrolifera con il maggiore debito nel settore a livello mondiale

► L’azione high dividend della settimana

Azione

Red Electrica

Paese / Borsa

Spagna / Madrid

Settore

Gestisce la rete elettrica in Spagna e possiede varie attività in America Latina

Isin

ES0173093024

Valuta

Eur

Ultima quotazione

16,02 Eur

Volatilità (180 sedute)

16% (bassa)

Rendimento lordo in corso

6,24%

Tassazione

19% nel Paese d‘origine e 26% in Italia

Periodicità pagamento

Semestrale

Ultimi importi dividendi

0,2727 Eur (ex date 5/1/2023)

0,7273 Eur (ex date 29/6/2023)

Quadro grafico

Da novembre dell’anno scorso si muove in un trend laterale senza alcun spunto. L’unico elemento caratterizzante è l’avvicinamento alla sovrastante media mobile a 200, che da aprile il titolo cerca di rompere al rialzo, senza però riuscirci

Scenario positivo se…

Supera la 200 (16,43 Eur) e sale verso i 16,8-17,0 Eur

Scenario negativo se…

Torna sotto i 15,7 Eur e ancor più sotto i 15,52 Eur

L’Etf a distribuzione della settimana

Denominazione

iShares Msci Brazil

Isin

IE00B0M63516

Sottostante

Big cap del mercato azionario brasiliano

Valuta di denominazione

Usd

Valuta di contrattazione

Eur

Replica

Fisica

Ter

0,74%

Borsa quotazione

Milano

Volatilità

Molto elevata

Ultima quotazione

22,975 Eur

Distribuzione dividendi

Sì (trimestrali)

Rendimento stimato

11,5%

Cedole importo

0,4151 Usd (30/12/2022)

0,1841 Usd (16/3/2023)

Performance a 1 anno

-11,1%

Strategia preferibile

Piano di accumulo con periodicità o mensile o bimestrale

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