Piano B per il vostro portafoglio. E se il mattone diventasse di nuovo un business?

Con due strade alternative: gli affitti a breve mediante le inedite piattaforme di intermediazione e l’utilizzo un po’ anticonformista degli Etf immobiliari.

Cedole & dividendi

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Ammettiamolo: non c’è niente di più solido del mattone, che incide per poco oltre il 50% sulla ricchezza degli italiani. Spesso denigrato, considerato a bassissima redditività e causa di mille problemi, resta pur sempre il più inamovibile degli asset rifugio. Cose scontate cui non dedichiamo altro spazio. Il problema sta nel renderlo remunerativo e – se possibile – molto remunerativo. Ci si può riuscire? E ci sono alternative al mattone fisico? In altre parole quello finanziario è altrettanto valido?

L’aspetto della redditività sta subendo evoluzioni interessanti. L’entrata in scena infatti delle piattaforme di locazione fra privati (vedi Airbnb e altre) consente di vedere con occhi nuovi la locazione, che assume sempre più le caratteristiche delle brevi durate. C’è ancora incertezza da parte di non pochi investitori sul fatto se abbia senso mantenere o acquistare una casa a tale scopo. I numeri dicono di sì, a certe condizioni, perché le locazioni giornaliere o settimanali crescono e di molto per vari motivi. Un confronto sul tema si impone.

Affitto breve

Affitto lungo (4+4)

Pregi

Difetti

Pregi

Difetti

● Disponibilità di siti Internet affermatissimi a livello internazionale

● Possibilità di offrire anche immobili meno appetibili, sebbene non tutti si prestino

● Chi affitta paga l’intermediario prima di avere le chiavi di casa

● Il turnover dei clienti è continuo

● Potenzialità di alternare l’affitto all’utilizzo in proprio

● C’è anche un mercato di chi chiede per esempio solo una camera

● Maggiore elasticità in caso di vendita (non c’è un inquilino a condizionare il prezzo)

● Normativa in evoluzione e con interventi delle Regioni

● Avere mezzi e tempo per fare una strategia commerciale

● Necessità che qualcuno segua entrate e uscite degli ospiti

● Obbligo di conoscenza delle lingue (almeno l’inglese)

● Le tariffe devono adattarsi costantemente al mercato

● Tempi di reazione veloci alle richieste di affitto (massimo qualche ora)

● Cura continua dell’alloggio, che può subire maggiori stress da utilizzo

● Necessità di una buona strategia fiscale

● Normativa legale acquisita

● Trovato chi loca e fatto il contratto non ci si deve occupare d'altro più per anni

● L’alloggio viene affittato senza mobilia, con i vantaggi che ne conseguono

● Minore burocrazia fiscale

● Potenziale più bassa usura dell’immobile

● Facilità di vedersi riconoscere eventuali danni a fine contratto

● Rischi di morosità e di azioni legali

● Contratti che si adattano meno all’evoluzione del mercato

● Se ci sono problemi con l’inquilino bisogna escogitare una qualche mediazione

● Redditività mediamente più bassa: si calcola da un 20 a un 50%

● Il mercato si concentra nelle città

● Questo tipo di mercato è saturo e ciò dipende anche dalle politiche monetarie degli ultimi anni: oggi conviene e di molto un mutuo rispetto alla locazione

In realtà il vero tema è però quello della redditività: l’affitto a breve consente mediamente di incassare di più, velocemente e con variabilità in rapporto alle stagioni. Un confronto non è semplice. Si può stimare comunque – come già scritto sopra – che il breve comporti maggiore profittabilità in media da un 20 a un 50%, sempre che il relativo alloggio sia collocato in una località a forte appeal. Qualche conto al proposito aiuta a comprendere. Si basa su una casistica reale nata dal confronto di quanto registrato da operatori del settore.

Alloggio di due locali in centro turistico di mare

Affitto a contratto 4+4

600-700 euro lordi mese

Affitto breve

608 euro come media mensile nel caso più negativo

1.320 euro come media mensile nel caso più positivo

Alloggio di due locali in area urbana (posizione buona)

Affitto a contratto 4+4

1.100 euro lordi mese

Affitto breve

980 euro come media mensile nel caso più negativo

1.840 euro come media mensile nel caso più positivo

Dati riferiti in entrambi i casi a una media di situazioni reali riferite a diverse località.

Il breve è più redditizio soprattutto se il turnover è veloce, se il capitale iniziale investito non risulta elevato e se si ha una gestione fiscale ottimizzata (il tema è troppo complesso perché sia trattato velocemente). Consideriamo un appartamento tipo di dimensioni medio/piccole. La redditività con l’affitto “short” sale di molto a condizione però di:

1°) attuare una strategia di marketing aggressiva. Occorre essere ben collocati sulle piattaforme di locazione e pubblicare foto molto allettanti;

2°) ridurre il più possibile i costi fissi, che non devono superare il 25% degli importi incassati. Fondamentale è mettere a reddito alloggi con oneri condominiali bassi, per esempio per il riscaldamento, visto che nel caso delle città la stagione invernale comporta richieste rilevanti di locazione;

3°) alternare – se possibile – affittanze mediante intermediari o realizzate con propri canali. Così facendo si aumenta l’occupazione e si ha la possibilità di ridurre l’impatto delle commissioni pagate alle piattaforme e di vedersi riconoscere oneri di gestione (per esempio luce e gas), che nel primo caso sono “all inclusive”;

4°) verificare bene le commissioni di intermediazione: occorre non fidarsi delle percentuali promesse, spesso con Iva non inclusa e che non tengono conto di oneri indiretti attribuiti al cliente, i quali incidono pur sempre sull’importo della locazione;

5°) fidelizzare il cliente con piccole “coccole”: indagini sul gradimento del soggiorno, offerta di servizi aggiuntivi a pagamento ed eventuale omaggio in uscita (si apprezza di più rispetto a uno al “check in”);

6°) considerare l’attività non un surplus ma un lavoro vero, con un preciso bilancio di entrate e uscite.

Il fenomeno degli affitti a breve non è certo un’innovazione ma in piena trasformazione sono le modalità di proporsi su un mercato che cambia e che si sta spostando - per il grande pubblico - dal tradizionale hotel a formule meno costose e più flessibili. Un business diverso? Certamente sì e tale da abbinare la solidità patrimoniale del mattone a una ritrovata redditività, pur con tutte le implicazioni di maggiore impegno che ciò comporta.

► L’alternativa: vendere e investire sugli Etf immobiliari

Il mattone di carta è poco considerato in Italia come alternativa a quello reale. Va invece valutato per molti vantaggi soprattutto di diversificazione geografica e di minore concentrazione della rischiosità. L’offerta di Etf specifici consente infatti di ridurre le incertezze del possesso fisico, pur garantendo performance interessanti e una discreta redditività. Occorre comunque evidenziare che si tratta pur sempre di un investimento finanziario perché riferito ad azioni di società attive nel settore. Non esistono infatti Etf con sottostanti proprietà fisiche, come avviene invece nel caso dell’oro.

Per chi voglia prendere in considerazione quest’alternativa abbiamo selezionato quattro Etf quotati a Borsa Italiana e riferiti appunto all’immobiliare, con cui si possono ipotizzare piani di accumulo, con diverse tipologie di strutturazione.

Mercato europeo

Denominazione

Ishares Euro Prop Yield

Isin

IE00B0M63284

Valuta

Eur

Ter (costo annuo)

0,40%

Performance 1 anno

+1,2%

Volatilità media

10,9%

Distribuzione dividendi

Sì (trimestrale): yield 2,8%

Volume scambi

Elevato

Mercato asiatico

Denominazione

Ishares Asia Property

Isin

IE00B1FZS244

Valuta

Usd

Ter (costo annuo)

0,59%

Performance 1 anno

-2,16%

Volatilità media

10,7%

Distribuzione dividendi

Sì (trimestrale): yield 3,1%

Volume scambi

Medio alto

Mercato statunitense

Denominazione

Lyxor Ftse Epra/Nareit Usa

Isin

FR0010833566

Valuta

Eur ma sottostante Usd

Ter (costo annuo)

0,40%

Performance 1 anno

-7,1%

Volatilità media

14,8%

Distribuzione dividendi

Sì (semestrale): yield 3,7%

Volume scambi

Medio basso

Mercato mondiale

Denominazione

Spdr Dj Global Real Estate

Isin

IE00B8GF1M35

Valuta

Usd

Ter (costo annuo)

0,40%

Performance 1 anno

-5,4%

Volatilità media

11%

Distribuzione dividendi

Sì (trimestrale): yield 3,6%

Volume scambi

Medio basso

In sintesi: appare evidente come l’immobiliare finanziario cominci a girare sul negativo, il che potrebbe anticipare nei prossimi due anni una fase recessiva a livello mondiale. Proprio per questo motivo l’ipotesi di un calo delle quotazioni va presa in considerazione, costituendo lo sprone all’avvio nel medio termine di piani di accumulo basati sulla diversificazione geografica. Il fattore decisivo – oltre alla maggiore volatilità media rispetto al possesso fisico del mattone – sta nel confronto della redditività. I quattro Etf garantiscono in media un 3,3% lordo (2,44% netto). Se dagli affitti tradizionali si ottiene di più l’alternativa ha un senso limitato. Se – come nella stragrande maggioranza dei casi – si incassa di meno, l’avvicendamento diventa significativo, pur considerando l’incertezza del cambio €/$, che occorre sterilizzare il più possibile operando anche in questo caso con un conto in valuta. Locazioni a breve termine ed Etf immobiliari sono dei reali piani B per il vostro portafoglio? Forse solo in parte ma entrambi hanno il vantaggio di migliorare la redditività del mattone. Il che non è poco!

(3° puntata - segue)

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