Azioni QF Immobiliare Dinamico

Come sostituire azione PLTE che sta per lasciare il portafoglio a scarso rischio per l'OPA lanciata dalla famiglia Tortora con un nuovo titolo? Un portafoglio ora ridotto, come azionario, alle sole INTEK risp, a  QF Mediolanum Real Estate 2 a, parecchi valori auriferi ed argentiferi per importi limitati e poche piccole rimanenze di AUTME, LIT, W Fine Foods etc. la scelta mi spinge nuovamente verso un  altro QF. 
Nel settore dei i fondi immobiliari chiusi,  posso fare affidamento su un validissimo analista-segugio che viaggia sistematicamente per vedere gli immobili e valutarne le potenzialità per la vendita. Taluni fondi chiusi ORA quotano con forte sconto. Al contrario delle borse internazionali che sono vicine ai massimi. Una situazione interessante per un "portafoglio a scarso rischio".

Mentre la borsa veleggia sui massimi dopo il rimbalzo di gennaio le quotazioni dei fondi chiusi immobiliari continuano a stazionare su livelli inferiori del 40% (talora 50%) rispetto alle perizie stilate dagli "esperti immobiliari" il 30 giugno 2018. Entro il 28 febbraio molti fondi immobiliari chiusi comunicheranno i risultati, le eventuali cedole e i possibili rimborsi in conto capitale (e quindi questi ultimi sono senza ritenuta fiscale).

In portafoglio abbiamo già Mediolanum Real Estate B che ci ha già dato soddisfazioni in questo semestre.

Prendiamo ora in considerazione QF Immobiliare Dinamico (sigla QFID) sul quale avevamo preparato un articolo sei mesi fa, mai pubblicato sul Lombardreport.com, in quanto mi sembrava che bastasse la presenza di Mediolanum Real Estate 2 tra i 
fondi immobiliari chiusi del portafoglio a scarso rischio.

Questo che segue è il lungo articolo che intendevo pubblicare quasi sei mesi fa e che invece finora è rimasto nella memoria del pc:
 

IMMOBILIARE DINAMICO
   
E’un fondo di BNP Paribas sul quale Elliott con il suo fondo Blado aveva lanciato un’opa insieme ad Alpha e a Mediolanum. Nel caso di Alpha ha rastrellato il 24%, nel caso di Mediolanum ha rinunciato, e qui su QFID ha rastrellato appena un 2% e ha poi comperato un ulteriore 2,5% sul mercato arrivando a circa un 4,5%. Mentre quindi sono sicuro delle rotture che quotidianamente propina ai gestori di QF alpha, non sono sicuro che qui faccia altrettanto. Tuttavia se uno guarda il book lungo, si trova ancora a 78 euro un’ordine grande in denaro. Il titolo nei mesi scorsi è arrivato dopo ripetuti e corposi acquisti fino a 110 euro, per po ripiegare lentamente fino a 83 euro. Poi con sporadici ma forti acquisti concentrati su poche sedute, è stato riportato a 90 euro.
Da una settimana vivacchia e le quotazioni stanno tra 86/87 euro dove spesso arriva un’ordine asteriscato in lettera.
   
Detto questo, parliamo del fondo. Scadenza al 31 dicembre 2020, prorogabile per 3 anni. DEBITI per 45 milioni di euro, con obbligo di rientro di 15 milioni di euro l’anno, religiosamente rispettato negli anni scorsi.
Quest’anno (n.b.scritto sei mesi fa), non ha ancora venduto nulla (e ciò depone a nostro favore) ma siccome ha 11,5 milioni di euro di cassa potrebbe farcela anche senza vendere in quanto ha affitti per circa 18/19 milioni di euro l’anno.
Io penso comunque che qualcosa venderà perchè ha una serie infinita di possibilità di farlo rispetto agli altri QF. 
Ecco gli immobili posseduti:
 - 23 Immobili di cui 10 a Milano, 8 centri commerciali (MEDIAWORLD) nell’interland milanese, bresciano, Parma e Ferrara, 2 centri commerciali a Venezia con rendita spaventosamente alta (12 e 15%) rispetto ai prezzi del nav, 1 a Roma, 1 a Livorno piccolissimo (0,9 mil di euro) e una palazzina a Venezia Lido con il 50% di appartamenti da vendere per 1,8 milioni di euro.
 - 10 immobili milanesi, 2 immobili in viale Tortona, 33 i gioielli del gruppo (valore 62,5 milioni di euro) interamente locati, e per dirlo con le parole della semestrale “maturi per essere venduti” con una resa intorno al 5% che per le zone mature di Milano è ottima.     - Un’altro immobile milanese interessante in Via Castellanza, 11 con un nav di14 milioni di euro e una resa dell’8% interamente locato, anche questo “maturo per essere commercializzato”. L’altro immobile basilare milanese è in largo Nuvolari, tutto affittato, resa del 6,5%, anche questo (“maturo per essere commercializzato”). IL NAV è di 37,2 milioni di euro !  

Io penso che per vendere questi 4 immobili a Milano non ci voglia molto, nemmeno al Nav...... se queto avvenisse sarebbe una manna : OGGI SI PUO’ COMPRARE A 87 euro, una cosa che ha di NAV 183,5 euro. Quindi con il 53% di sconto. I restanti immobili milanesi, con valori oscillanti tra un NAV di 5 milioni e 10 milioni di euro sono tutti a reddito interessante tranne uno, su cui è stata decisa la strategia di venderlo come è..... (NAV 5 milioni di euro). L’ultimo, valore di 2,19 milioni di euro in via inverigo, 4-6 è oggetto di una due diligence con una probabilissima offerta vincolante in arrivo. Le 8 piastre commerciali, una a Milano in viale Certosa, 29 per un nav di 24 milioni, di euro hanno tutte un’ottima resa (mediaworld) e dovrebbero essere vendute insieme. Le 2 piastre commerciali a Venezia hanno un resa talmente spettacolare, che venderle solo al nav sarebbe un delitto.. l’immobile romano in via Berio ha un nav di 7,8 milioni di euro e circa il 7% di resa, Venezia lido l’immobile continua ad essere proposto ai veneziani e non più ai turisti, con un ridimensionamento dei prezzi, ma con le vendite che l’anno scorso hanno ripagato per il 50% della struttura. Comunque il nav è di solo 1,8 milioni di euro. L’immobile a Livorno ha qualche appartamento e uffici da vendere per un importo di 0,9 milioni di euro.

Conclusioni finali

Il qf(sigla QFID) è uno dei più interessanti, sicuramente il più gestito sul book, rende tantissimo alla sgr (circa 5 milioni di euro l’anno) e quindi secondo me, le vendite potrebbero arrivare con il contagocce, anche se in questa semestrale ho visto un netto cambio di strategia, foto belle, descrizioni accurate, con tanto di affitti percepiti, tutto in un’unico posto... di solito ci vuole una settimana per trovare tutto..... e l’ipotesi ventilata di vendere alcuni immobili in blocco, è una novità. Di sicuro, ha una concentrazione di immobili milanesi che non ha nessun altro..... e i rendimenti molto alti rispetto agli altri."QUESTO E' QUANTO PENSAVO SEI MESI FA".
OGGI integro il suddetto articolo, ancora validissimo, in base alle notizie uscite nel mese di novembre ma soprattutto per la news USCITA IL 29 DICEMBRE, sulla quale notizia il titolo ha subito guadagnato da 82 a 87 euro in un’oretta per poi posizionarsi tra 91 e 93 euro tra gennaio ed febbraio...  La notizia è che dopo ad aver scelto l’advisor in ottobre per la vendita dei due immobili adiacenti in via tortona,33 a Milano, il 29 dicembre la sgr ha ricevuto 7 offerte non vincolanti, tra cui ha scelto la migliore a cui ha dato la possibilità di fare due diligence fino al 15 febbraio(spostata a 8 marzo) per presentare un’offerta vincolante.. La situazione degli immobili in questione, è ottima. Sono affittati entrambi al 100%, con una resa non altissima ma buona. Le ultime vendite di Milano nonostante la crisi, sono state fatte talora a valori anche superiori al nav. Comunque se venduti a 60 milioni sono 41 euro per quota. Se venduti a 50 milioni di euro sono 34 euro per quota. Inoltre è stato venduto un immobile a 1,7 milioni di euro in via inverigo con atto entro il 15 maggio 2019, 1.5 MILIONI  DI EURO DI PICCOLI IMMOBILI TRA LIVORNO E VENEZIA. Ma soprattutto sono state vendute nel mese di novembre 2 partecipazioni in fondi immobiliari e obbligazioni con la capogruppo bnp paribas per 19 milioni di euro. ERGO, 45 MILIONI DI EURO DI DEBITI MENO 19 MILIONI DI EURO MENO LA CASSA ESISTENTE DI 11 MILIONI DI EURO ARRIVIAMO PER LE VENDITE DI CUI SOPRA E GLI AFFITTI PERCEPITI NEL SEMESTRE AD UNA CASSA NEGATIVA DI 10 MILIONI DI EURO. Va da se che se esce la notizia della vendita dell’immobile in via tortona a febbraio il titolo fa fuochi d'artficio. In pratica abbiamo inserito in portafoglio un fondo immobiliare (QFID) che quota circa la metà del valore periziato poco più di sei mesi fa e che potrebbe dare tra due settimane una notizia esaltante.. Come tutte le cose del mondo finanziario niente è certo fino alla firma del rogito. Ma posizionarsi su un  fondo immobiliare pagando gli immobili circa la metà di quanto hanno periziato sei mesi fa lima i rischi, proprio quello che è ricercato dal portafoglio a scarso rischio. Senza dimenticare che Elliott ha quasi il 5% delle quote, con un cerbero del genere tra i soci c'è da stare tranquilli che certi "giochini" vergognosamente attuati da molti altri fondi immobiliari chiusi non saranno possibili..... I dati sul cda sul bilancio 2018 saranno pubblicati il 27 febbraio. E’ importante, perchè mentre prima l’esclusiva per la due diligence sugli immobili di via tortona,33 scadeva il 15 febbraio, ora scadrà il giorno 8 marzo. Quindi probabilmente l'esito di questa trattativa non sarà notaper il 27 febbraio ma solo in marzo. Inoltre è arrivata ai primi di gennaio un’offerta vincolante sull’unico immobile NON AFFITTATO, un’immobile sito a Milano in Via Ramusio,1 in carico secondo l’ultima valutazione a 4,9 milioni di euro. L’offerta VINCOLANTE suddetta è di 4 milioni di euro, ed è stata anch’essa prorogata ma solo fino al 28 febbraio 2019, il giorno dopo del cda sul bilancio 2018. Quindi avremo curamente notizie nel bilancio, insieme (FORSE) all’altra che è di basilare importanza. Andiamo quindi al nocciolo questione, cioè la vendita delle torri milanesi Ares e Athena, in via Tortona 33. Sono valutate a nav a 62,4 milioni di euro, cifra inferiore ai 74 milioni di euro che sono stati pagati per l’acquisto in data 04/04/2006. Inoltre nel 2014-2015 sono stati spesi circa 15 milioni di euro per importanti ristrutturazioni e ammodernamenti. Detto questo, e visti anche gli affitti percepiti (da quest’anno sono entrambi affittati e a regime) che sono intorno a 3,5 /4 milioni di euro, e le valutazioni della zona, mi sorprenderebbe moltissimo se fossero venduti a 50 milioni di euro, visto che le ultime transazioni milanesi viaggiano ad un rendimento- prezzo che va dal 4 al 5%. Sarebbe molto bello lo stesso, una vendita a sconto del 20% vista la sottovalutazione del prezzo in borsa rispetto al nav del 50%. Ma io spero e penso che la vendita debba essere fatta almeno vicino al Nav. Con una vendita a 60 milioni di euro, che equivale a circa 40 euro a quota, il titolo sarebbe completamente diverso da ora, anche dopo questo minirialzo da 82 a 92 euro. Il NAV al 30/06/2018 era di 183 euro. Il debito era a 45 milioni di euro, con 15 milioni di euro all’anno da rimborsare. Lo scorso anno sono state effettuate vendite verso la fine dell’anno di immobili (piccoli appartamenti e quote in investimenti per circa 23 milionidi euro, che sommati agli affitti percepiti e alla cassa di 11,3 milioni di euro del 30 giugno 2018, permetterebbe il pagamento di 2 anni di mutui per 30 milioni di euro. Comunque, una foto approssimativa dovrebbe portarci a fine 2018 con una situazione negativa tra 5-7 milioni di euro tra cassa e mutui rimanenti. Visto che la vendita di Via Ramusio,1 da 4 milioni di euro dovrebbe essere accettata dal cda e entro Maggio c’è da perfezionare l’atto dell’immobile in Via Inverigo a Milano da 1,7 milioni, considero una situazione debitoria pari a 0. In questa caso con una vendita di Viale Tortona, 33 si potrebbe creare una situazione del genere: 

1) Potenziale distribuzione di una cifra che va da 30 a 40 euro a seconda del prezzo incassato. E che ci fa fare determinate considerazioni. 92 euro prezzo di oggi / Nav di oggi 183 = 50% del valore. Distribuzione di 30 euro. Prezzo di 62 contro un nav di 140 euro (quindi il titolo si dovrebbe apprezzare di 8-10 euro per ripristinare un nav al 50%). Distribuzione di 40 euro. Prezzo post stacco di 52 euro contro un nav di 140 euro (quindi il titolo si dovrebbe apprezzare di 18-20 euro per ripristinare un nav al 50%).

Altri potenziali punti di forza

1) Gli immobili sono quasi tutti a Milano o zone limitrofe, e tutti affittati ad oggi.

2) In base a quanto scritto da loro ci sono 4-5 immobili potenzialmente vendibili anche da domani in quanto a regime e ristrutturati. Sono l’immobile in via gallarate da 10 mil, in Via del berio a Roma da 7,8, Via castellanza a Milano da 14 mil e via largo Nuvolari da 37 milioni di euro.

3) Affitti percepiti 17,5 milioni di euro all’anno.

TUTTO ROSE E FIORI?

No, perchè gli edifici a destinazione commerciale (una decina) e affittati con delle rese spettacolari rispetto al nav anche del 15% (le due piastre commerciali veneziane) a mediamarket, ovs Pittarosso e altri potrebbero essere scalfiti nel loro valore dal tema delle chiusure settimanali ventilato da questo governo. Vedremo se e come impatteranno nelle valorizzazioni degli immobili nel bilancio 2018. Inoltre nel book c’è una manina che è molto attenta da settimne che il titolo stia tra 91 e 93 euro e non più. Non so il motivo ma vedo da un mesetto un’attenzione maniacale a questo larvato controllo.

CONCLUSIONI

Tutte queste belle e brutte parole, potrebbero essere spazzate dalla vendita di Viale Tortona,33. Sarebbe umiliante una vendita a 50 milioni di euro, ma che accetterei al volo, visto a cosa ci hanno abituati le sgr non mi stupirei....... anche se bisogna dirla tutta, nell’azionariato (se non ha venduto) ci dovrebbe essere ancora un certo Elliott che aveva raccattato un misero 4,5% dopo un’opa lanciata un paio di anni fa. E questo un pò mi conforta per il discorso del controllo della gestione. Di certo il suo interesse collima con il nostro: massimizzare il ricavato delle vendite !

(L'autore del presente articolo non è iscritto all'ordine dei giornalisti e potrebbe detenere i titoli oggetto dei suoi articoli)

Un commento

I commenti dei lettori

Un commento

  • Nicola C.
    08 Mar 2019

    Tutto rimandato al 8 Aprile per QFID

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