Dopo Mediolanum RE B e Immobiliare Dinamico che ci hanno offerto,senza paura e senza rischi , enormi soddisfazioni è ora di puntare su una nuova immobiliare.,senza pero' abbandonare i suddetti QF La scelta è limitata in quanto i QF quotati sono poco piu' di una ventina e pochissimi.veramente pochissimi, hanno offerto soddisfazioni, a parte i due" nostri " suddetti gioiellimi e pochi altri..
La scelta è caduta su Immobilium un fondo immobiliare chiuso (QFIMM) che non ha finora certamente brillato per performance. In venti anni di quotazione,dal 29/10/2003 queste sono negative!. Il fondo,emesso da Beni Stabili Gestioni SGR, e ora gestito da InvestiRE SGR dichiara un NAV di 51.895.000 euro al 30 giugno 2019. In circolazione vi sono solo 26.000 quote. Capitalizza percio' circa 40 milioni in quanto le quote,non molto liquide, passano di mano tra 1520 e 1560 euro. Ha liquidita' per 17.437 al 30 giugno. La sottovalutazione rispetto al NAV periziato non e' così marcata come avveniva per Immobiliare Dinamico o Mediolanum RE B. ma ovviamente piano piano altre persone stanno puntando su questo quasi sconosciuto settore dei fondi immobiliari chiusi e la forbice tra NAV e quotazione di borsa e' un poco dominuita.
La societa' di gestione comunica che il NAV ,valore patrimoniale, di ogni singola quota era di 1995,996 euro. alla scorsa semestrale.
Il fondo è previsto in scadenza al massimo per il 31 dicembre 2022.
Secondo la semestrale il valore patrimoniale del fondo è di 38.600.000 e tiene gia' conto della vendita di uno sfortunato molto piccolo immobile effettuata il 10 luglio.
Attualmente la situazione del fondo QFIMM e' la seguente:
1) Immobile Via della liberta' 15 Bologna in bilancio oltre 17 milioni affittato al 70%
2)immobile via Grosio 10-4 vero gioiellino del gruppo che rappresenta oltre il 60% dell'attivo del fondo. Posto nella zona nord-ovest di MIlano all'arrivo delle autostrade dei Laghi ha una superficie lorda di 20483mq .L'immobile,firmato da un illustre e famoso architetto,,nel quale da tempo si lavora alacremente per poterlo affittare il 1 gennaio del prossimo anno ad un nome altisonante si compone di 2 corpi fabbricati comunicanti.Ha sei piani fuori terra e due interrati.
3) Immobile via Fornace 12 Citta' di Pieve, E' affittato,posto al confine tra Umbria e Toscana a Citta' di Pieve, immobile logistico. mq 42.845
4)Immobile via Lisbona 28 Padova. destinazione uffici, mq 9100 pronto in caso per la vendita
Temiamo che gli incassi per le eventuale vendite siano molto inferiori ai valori di carico,anche se periziati da loro esperti.. Speriamo di sbagliare ma nella nostra analisi abbiamo tenuto conto di questa eventualita' come base di partenza della valutazione.
Tutto percio' si concentra sull'Immobile di via Grosio a Milano. Se la memoria non ci fa sbagliare l'immobile era in carico a 12 milioni e Immobilium ha fatto forti investimenti per ristrutturarlo e per farlo diventare uno dei fabbricati piu' belli.prestigiosi e premiati per l'estetica di Milano. Secondo voci di mercato l'affittuario prossimo avrebbe firmato un contratto di 9 anni + 6 per 2,2 milioni annui. Partiamo dall'ipotesi che tutto quanto sopra sia confermato. Se lo vendesse a 44 milioni dopo tanti anni di lavori ed investimento l'immobile renderebbe al compratore il 5%. Il valore della quota come NAV salirebbe drasticamente Anche una vendita a 40 milioni sarebbe premiante..La scommessa è percio' nella vendita a prezzi interessanti di questo fabbricato,diventato molto allettante per la sua bellezza e per la presenza di un succoso contratto d'affitto che puo' interessare le assicurazioni in quanto offre un rendimento molto piu' elevato di quanto ottenibile con le obbligazioni . Inoltre senza rischi di incasso di affitto vista la notorieta' dell'affittuario..Oltre al fatto che per le assicurazioni e' meglio avere un prestigioso redditizio immobile invece di obbligazioni governative... cartacee.
Rischi ? Tutto si concentra sul termine dei lavori( si lavora anche di notte) e sulla decorrenza del contratto d'affitto dal 1 gennaio 2020. Poi,una volta entrato l' "inquilino", iniziera' la caccia alle assicurazioni o agli immobiliaristi interessati a comperare l'immobile... C'è un bel cuscinetto tra attuale NAV da loro periziato (1995) e quotazione di borsa (1540). Se poi si ricevesse nel 2020 una interessante proposta di acquisto la forbice potrebbe salire..Tenete sempre presente,importante, che il titolo non è molto liquido. Controllate sempre il book prima di fare compravendite!. C'e' sempre stata una discreta forbice tra denaro e lettera. Inoltre essendo un fondo abbastanza piccolo(capitalizza una quarantina di milioni) viene inserito nel portafoglio a scarso rischio per un importo percentualmente limitato. L'attesa della potenziale vendita influenzera' le quotazioni nel prossimo anno mentre proseguiranno le vendite dei piccoli immobili posseduti. Crediamo che la vera unica negativita' sia rappresentata da una eventuale recessione economica che coinvolga anche l'effervescente mercato milanese. Nell'attesa della vendita inizieranno pero' ad incassare le rate dell'affitto.....che andranno a rivalutare la quota..
Ecco l'immobile:
(L'autore del presente articolo non è iscritto all'ordine dei giornalisti e potrebbe detenere i titoli oggetto dei suoi articoli)
