Grazie alla presenza di un esperto analizzatori di QF che da due decenni collabora con il lombardreport.com e di due altri esperti abbiamo visitato i principali immobili detenuti dai fondi immobiliari a Milano,
La situazione dei risultati 2019 è ancora estremamente fluida in quanto soltanto tra 3/4 settimane avremo i tanti attesi resoconti da parte delle societa' che li gestiscono e solo su tale base potremo giudicare gli sconti e le attrattive milanesi (e di altre citta') di un settore totalmente ignorato dai gestori. Settore che offre immobili in una localita'(Milano) caratterizzata da prezzi crescenti,,,,, con sconti del 25%-30% . Immobili che se anche non fossero immediatamente venduti (ma per Immobilium e Immobiliare Dinamico la data di chiusura è molto vicina) incassano in tale attesa affitti spesso del 5%-7%.Ripetiamo mentre i prezzi salgono e quindi anche i valori borsistici delle societa' immobiliari ne dovranno prima o poi tenere conto..
INIZIAMO CON UN MINI REPORT SU IMMOBILIUM -
Il nostro giro panoramico ha coinvolto come prima fermata Arcadia,il meraviglioso palazzo di Via Grosio 10 che ha gia' vinto parecchi premi per la sua futuribile architettura. Il palazzo rappresenta,come gia' scritto quando abbiamo inserito pochi mesi fa questo fondo a 1530 euro nel portafoglio a scarso rischio del lombardreport.com . oltre tre quarti della capitalizzazione di Immobilium, QF dalla stazza limitata .QF Immobilium capitalizza infatti 42 milioni.In pratica,per noi, la sola possibile valutazione di Arcadia se venisse venduto bene.. Il resto" è gratis".....Prezzi sacrificati in quanto si sconta la limitata liquidabilita' di QFImm..
I lavori di Arcadia sono ormai terminati. L'immobile dal 1 gennaio e' affittato alla Volkswagen. Alleghiamo foto che abbiamo scattato.. L'affitto dovrebbe essere attorno a 2,2 milioni. Secondo una nostra interpretazione l'immobile potrebbe essere costato tra primo costo e consistenti e massicci lavori di ristrutturazione almeno 30 milioni. Ora rende oltre il 7% sulla base del probabile suddetto affitto.Crediamo che una valutazione almeno attorno a 40 milioni possa essere una base di partenza per eventuali trattative.Un Fondo,sempre secondo noi, non si imbarca in una mega-ricostruzione pluriannuale di un immobile se non prevede di incassare almeno il 30%. Aggiungete inoltre il colpo di fortuna che in questi due anni i prezzi sono cresciuti,,,,,,
Gli altri tre piccoli immobili detenuti dal fondo Immobilium (pari "a spanna"a circa un quarto della valutazione complessiva) sono posti a Bologna (affittato in buona parte quasi al 90%)(, Citta' di Pieve (affittato a una vetreria al 100%)- con NAV di 10,5 milioni e Padova (sfitto con NAV per fortuna limitato di 3 milioni))
I primi due rendono circa 1,3-1,4 milioni. Immobilium aveva cassa per 16.6 milioni a fine settembre.
Queste le nostre vaghe ipotesi sul rendiconto che uscira' entro fine febbraio dopo la nostra visita all'immobile.. Su tale base si potra' calcolare il possibile incasso per l'eventuale vendita dello spettacoloso immobile Arcadia a qualche compagnia di assicurazione. Cessione ora molto facilitata dalla fine dei lavori, dal contratto ultradecennale di affitto con un inquilino di altissimo rating.Le compagnie di assicurazioni( e anche gli investitori) sono alla ricerca di reddditi stabili consistenti per la retrocessione agli assicurati. E visti i tassi attorno allo zero non rimangono che gli immobili di lusso e bene affittati.
Le nostre impressioni sugli immobili di Dinamico e su due meravigliosi immobili di Mediolanum seguiranno nei prossimi articoli
(L'autore del presente articolo non è iscritto all'ordine dei giornalisti e potrebbe detenere i titoli oggetto dei suoi articoli)
